平成21年6月4日に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行されました。一定の基準を満たした長期優良住宅は、所管行政庁（都道府県知事又は市町村長）が認定し、税制面での優遇などを受けられます。制度開始から６カ月弱で累計三万件を超えており、市場に受け入れられつつあります。 この制度は、日本の住宅において、戦後の住宅難の解消、そして量の確保から質の向上へ。さらに市場・ストック重視と政策目標が変わっていき、住生活基本法が制定され、今回の法律によって、長期にわたって使用可能な質の高い住宅ストックの形成に向けた道筋が示されたのです。
日本の住宅の寿命は欧米に比べて極めて短いとされています。取り壊された住宅の平均築後年数を見ると、日本は30年に対して、アメリカは55年、イギリスで77年です。日本では高額の住宅ローンを返済し終える頃には 住宅の価値はほぼ無くなってしまう状況で、住宅への投資が資本として蓄積されず浪費されてしまっており、家計にしめる住居費負担が重く、成熟社会の豊かさが感じられないことが問題となっています。 また、少子高齢化の進展に伴い福祉負担が増大するとともに、地球環境問題が深刻化するなかで、住宅をつくっては壊す従来のスタイルでは、持続可能な社会が成り立ちません。 こういった背景を受けて、住宅の長寿命化が必要になってきています。
■ 認定基準
長期優良住宅の認定基準には、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画の9つの性能項目があります。
「劣化対策」では、柱や梁などの構造躯体が少なくとも75年～95年程度（3世代）継続して使用できる措置に加えて、例えば、木造住宅であれば、床下や小屋裏に点検口を設置し、床下空間に33センチ以上の高さを確保するなどの追加措置が必要になります。
「耐震性」 は、建築基準法で想定している大地震がおきても、少しの改修で住み続けられるよう、損傷の軽減を図るため、例えば、住宅性能表示制度の耐震等級（倒壊等防止）の1～3等級の等級2などが必要になります。
「維持管理・更新の容易性」 は、構造区体が100年程度継続使用できたとしても、給排水管などはその間に取替や補修が必要になるため、点検・補修がしやすいことがもとめられています。原則、住宅性能表示制度の最高等級3の性能が必要です。
「可変性」は共同住宅及び長屋のみの基準です。将来のライフスタイルの変化に応じて間取りが変更できるような措置が必要です。間取り変更の際に給排水、電気などが天井や床に配管配線できるように、構造躯体等のスラブ間の内法の高さが2,650mm必要になります。
「バリアフリー性」 は共用部分に対する基準として、将来バリアフリー改修に対応できるようなスペースが確保されていることが必要で、住宅性能表示制度の高齢者対策等級（共用部分）の1～5等級の等級3に相当します（段差の有無、手摺り設置などは除 く）。共用廊下の幅・勾配、エレベーターの開口幅に必要なスペースが確保される必要があります。
「省エネルギー性」 は、平成１１年省エネルギー基準（省エネ法に基づく省エネ判断基準）相当の性能が求められています。住宅性能表示制度の最高等級4の性能を満たす必要があります。暖冷房時の省エネ化をはかるため屋根、床、壁、天井、開口部の断熱性能を高くします。
「居住環境」 では、住宅の建つ地域で決められた景観などのルールに則って街並みに調和することが求められています。各地の所管行政庁が地区計画・景観計画・条例によるまちなみ等の計画・建築協定・景観協定などを定めている場合はそれに従った計画をする必要があります。
「住戸面積」は良好な居住水準を確保するための住戸の面積を定めています。戸建てでは75平米以上（少なくとも1の階が40平米以上：階段部分除く）で共同住宅の場合は55平米以上となっています。この基準は地域の実情によって所管行政庁が引き上げや引き下げを行うことがあります。
「維持保全計画」 では、建築後の定期的な点検・補修などの計画を行うことが求められています。「構造体力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」「給水・排水の設備」について維持保全計画を作成して点検の時期・内容を定める必要があります。ま た少なくとも10年に一度は点検を行うことが求められています。
■ 認定申請はどこにするか
長期優良住宅の認定を受けるためには、住宅建築の着工前に認定申請をして、認定を受けた後に着工することになります。申請には専門的知識が必要になるので、依頼先の設計者やハウスメーカー、工務店などに相談するとよいでしょう。
また、住宅品確法に基づく登録住宅性能評価機関であらかじめ技術的審査を依頼することで、より効率的に手続きを進めることが可能な場合があります。登録住宅性能評価機関では、申請を受けると認定基準に適合しているかどうかを事前に審査し適合証を発行します。その適合証を所管行政庁に提出することで審査が効率的に進められます
申請の費用については、所管行政庁、登録住宅性能評価機関それぞれ定めています。長期優良住宅の認定申請をする場合には、建築確認申請、住宅性能評価や住宅瑕疵担保責任保険など他の様々な手続きを効率的に、かつ住まいの安心を十分に考えて行うとよいでしょう。
■ 長期優良住宅のメリット
長期優良住宅は、劣化対策、耐震性、省エネルギー性などの住宅性能が高く、良質な住宅ですが、当然その分の建築コストは一般住宅より高くなる傾向があります。しかし、良質な住宅ストックを普及させ将来世代に継承するために、様々な優遇措置がはかられています。
■ 税金の特例措置
●住宅ローン減税
新たな住宅ローン減税（平成21年から適用）では、一般住宅で500万円の最大控除が受けられます。加えて、長期優良住宅の場合は、最大600万円までの控除があります。 また、これまで所得税だけを対象にしていた住宅ローン減税が、住民税からも控除されます。所得税から控除しきれない場合には、翌年度の住民税から控除を受けることができます。
●投資型減税
ロー ンを利用しないで長期優良住宅を取得する人にも適用されるのが、投資型減税です。現在年間の持家取得の市場規模約70万戸のうち最大で28万戸程度がロー ンを利用せずに住宅を取得していると想定され、その方々の支援となる減税策です。
●その他各種税金の軽減
ローン減税などの他に、長期優良住宅の認定を取得すると「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」の３税の負担も軽減されます。 また、平成21年度の補正予算（経済危機対策）で、住宅取得のための贈与税の非課税枠が広がりました。 両親や祖父母から住宅購入や改修のための資金贈与を受けた場合、非課税枠を現行の110万円に500万円を上積みして610万円へと拡大しています。
